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Mieterhöhung nach Modernisierung: Ein umfassender Leitfaden für Vermieter


Modernisierung als Investition: Wie Vermieter durch gezielte Sanierungsmaßnahmen nicht nur den Wert ihrer Immobilie steigern, sondern auch ihre Mieteinnahmen optimieren können.
Mieterhöhung nach Modernisierung


Die Modernisierung von Mietobjekten bietet nicht nur die Chance, den Wert einer Immobilie zu steigern, sondern auch die Miete anzupassen. Doch wie geht man dabei vor? Welche gesetzlichen Regelungen gibt es und wie wirken sie sich in der Praxis aus? In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick.


1. Gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierung:


Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regeln die Paragraphen § 559 bis § 559f die Mieterhöhung nach Modernisierung. Hier eine kurze Übersicht:


- § 559 BGB: Regelung der Mieterhöhung nach Modernisierung.

- § 559a BGB: Formelle Voraussetzungen für eine Mieterhöhung.

- § 559b BGB: Zeitpunkt der erhöhten Miete.

- § 559c BGB: Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs nach Modernisierung.

- § 559d BGB: Härteeinwand des Mieters gegen eine Mieterhöhung.

- § 559e BGB: Anpassung der Betriebskosten nach Modernisierung.

- § 559f BGB: Mieterhöhung bei öffentlicher Förderung.


2. Checkliste für Vermieter:


Bevor Sie als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, sollten Sie folgende Schritte beachten:


- Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen: Informieren Sie den Mieter schriftlich über die geplanten Maßnahmen.


- Durchführung der Modernisierung: Führen Sie die angekündigten Maßnahmen durch.


- Berechnung der Mieterhöhung: Ermitteln Sie die zulässige Mieterhöhung basierend auf den Modernisierungskosten.


- Mieterhöhungserklärung: Informieren Sie den Mieter schriftlich über die Mieterhöhung und begründen Sie diese.


- Einhalten der Kappungsgrenze: Beachten Sie die gesetzliche Kappungsgrenze von 3 € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.


- Berücksichtigung von Härtefällen: Prüfen Sie, ob der Mieter einen Härteeinwand geltend macht.


3. Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen:


Die Gesamtkosten für die Sanierung belaufen sich auf 440.000 € (230.000 € für die Dachsanierung und 210.000 € für die Rohrleitungssanierung). Von diesen Gesamtkosten werden 50 %, also 220.000 €, aus den Rücklagen finanziert. Der verbleibende Betrag von 220.000 € wird über einen Kredit finanziert. Die erhaltenen Fördermittel in Höhe von 30 % der Gesamtkosten werden nach Abschluss der Maßnahmen in die Rücklagen zurückgezahlt.


4. Praktisches Rechenbeispiel zur Mieterhöhung:


Ein Eigentümer vermietet eine 70 m² große Wohnung für monatlich 900,00 € Kaltmiete. Im Haus wurden das Dach saniert und alle Rohrleitungen erneuert.


Kostenberechnung:


- Gesamtkosten Dachsanierung: 230.000 €


- Gesamtkosten Rohrleitungssanierung: 210.000 €


- Gesamte Modernisierungskosten: 440.000 €


- Anteilige Modernisierungskosten für die 70 m² Wohnung (46/1000-Stel): 20.240€

- Zulässige Mieterhöhung (8 % von 20.240 €): 1.619,20 € pro Jahr oder 134,93 € pro

Monat


- Neue Kaltmiete: 900,00 € + 134,93 € = 1.034,93 €


Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen:


- Gesamtkosten der Modernisierung:


- Dachsanierung: 230.000 €

- Rohrleitungssanierung: 210.000 €

- Gesamt: 440.000 €


- Finanzierung aus Rücklagen:

- 50 % von 440.000 € = 220.000 €


- Kreditbetrag:

- 440.000 € - 220.000 € = 220.000 €


- Fördermittel:

- 30 % von 440.000 € = 132.000 € (dieser Betrag wird nach Abschluss der Maßnahmen in die Rücklagen zurückgezahlt)


- Finanzierungskosten:

- Angenommen, der Kredit hat einen Zinssatz von 3,5 % und eine Tilgung von 2 %, dann beträgt die jährliche Belastung 5,5 % von 220.000 € = 12.100 €.

- Monatliche Finanzierungskosten:

- 12.100 € ÷ 12 = 1.008,33 €

- Anteil des Vermieters (46/1000-Stel):

- 1.008,33 € * (46/1000) = 46,38 €


Ergebnis:

Die monatliche Belastung für den Vermieter, der ein 46/1000-Stel besitzt, beträgt 46,38 € aufgrund der Finanzierungskosten für die Modernisierungsmaßnahmen.


Fazit


Differenz zwischen zusätzlichen Einnahmen und Ausgaben:


1.619,16 €(Einnahmen) - 556,56 € (Ausgaben) = 1.062,60 € Der Eigentümer erzielt also durch die Mieterhöhung nach Abzug der Finanzierungskosten einen jährlichen zusätzlichen Gewinn von 1.062,60 € für die 70 m² große Wohnung.


Es ist jedoch zu beachten, dass dies eine vereinfachte Berechnung ist. In der Praxis könnten weitere Faktoren, wie z.B. Instandhaltungskosten, Steuern, Verwaltungskosten oder mögliche Leerstandszeiten, den tatsächlichen Gewinn beeinflussen. Mit diesem Leitfaden sollten Vermieter einen klaren Überblick über die Schritte und Regelungen rund um die Modernisierung und Mieterhöhung haben. Es ist jedoch immer ratsam, sich bei rechtlichen oder finanziellen Fragen an einen Experten zu wenden.



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Guest
Oct 07, 2023
Rated 5 out of 5 stars.

Hat mir gut weitergeholfen! Vielen Dank!

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